Převod družstevního podílu (tedy „prodej“ nebo „převod bytu“) je významný právní úkon, při kterém se disponuje relativně velkým majetkem; je mu proto třeba věnovat odpovídající pozornost. Většina lidí byt kupuje či prodává jen jednou dvakrát za život a nemá tak s touto transakcí mnoho zkušeností. Lze proto jedině doporučit, aby převod družstevního podílu připravil – nebo přinejmenším zkontroloval – zkušený právník. Jde sice o placenou službu, hodnota transakce je ale mnohonásobně vyšší.
V jednoduchých situacích, např. při převodu družstevního podílu mezi příbuznými, lze využít vzory smluv, které jsou na internetu. Upozorňujeme však, že představenstvo Vám z principu nemůže smlouvu zkontrolovat nebo radit, jak upravit její znění – představenstvo není oprávněno do smluvního vztahu jakkoli zasahovat a ani nemůže za smlouvu nést jakoukoli odpovědnost. V případě potřeby Vám však zprostředkuje kontakt na právníka, s jehož službami má dobré zkušenosti.
Podklady pro přípravu převodu
- Údaje o nemovitosti a o družstvu (např. číslo parcely, listu vlastnictví…) najdete na webových stránkách družstva v sekci kontakt. Na stránkách družstva jsou také ke stažení stanovy a další vnitřní předpisy.
- Potvrzení o členství v družstvu a o členském podílu vystaví představenstvo obratem – požádejte o něj e-mailem (info@bdpsencik.cz) nebo vhoďte vzkaz do schránky družstva.
- Potvrzení o bezdlužnosti rovněž vystaví představenstvo. Pro jeho vyhotovení musíme zkontrolovat účty, vystavení dokladu proto trvá několik dní.
Vlastní převod družstevního podílu
K převedení družstevního podílu není třeba souhlasu představenstva ani žádného jiného orgánu družstva. Družstvu je nutné převod pouze oznámit stanoveným způsobem (viz níže). Samozřejmě musí být splněny základní podmínky pro převod dané zákonem a stanovami (např. členem družstva se smí stát pouze zletilá fyzická osoba, která je občanem ČR nebo má v ČR povolení k dlouhodobému pobytu).
Vlastní převod nastane okamžikem, kdy družstvo obdrží
- smlouvu o převodu družstevního podílu s úředně ověřenými podpisy všech smluvních stran,
nebo - souhlasné prohlášení smluvních stran o převodu podílu, opět s úředně ověřenými podpisy.
Obě možnost jsou rovnocenné, rozdíl je jen v tom, že v prvním případě družstvo obdrží celou smlouvu se všemi detaily transakce, ve druhém případě je pouze písemně informováno o existenci takové smlouvy.
V obou případech doporučujeme následující postup:
- Předem informujte představenstvo družstva o datu, k němuž chcete uskutečnit převod, a domluvte předání smlouvy nebo souhlasného prohlášení.
- Dokument, kterým se převod družstevního podílu oznamuje družstvu (tedy smlouva nebo souhlasné prohlášení), se vyhotoví (nejméně) ve třech stejnopisech.
- Smluvní strany opatří všechny stejnopisy ověřenými podpisy.
- Všechny stejnopisy předejte představenstvu. Člen představenstva na nich vyznačí datum převzetí. Jeden stejnopis si ponechá družstvo, jeden stejnopis náleží předávajícímu a jeden stejnopis dostane nabyvatel (nový člen družstva). Případné další stejnopisy jsou např. pro realitní kancelář zprostředkující převod nebo pro advokáta, který zajišťuje úschovu finančních prostředků.
- Mnohé usnadní, jsou-li u předání dokumentů zástupci předávajícího i nabyvatele. V každém případě předejte družstvu kompletní kontaktní údaje na obě strany převodu, zejména pokud se v době kolem převodu mění a nejsou uvedené ve smluvní dokumentaci.
Lze doporučit, aby smlouva nebo souhlasné prohlášení byly předány družstvu týž den, kdy byly podepsány.
Předávací protokol
O fyzickém předání bytu se vyhotoví předávací protokol. Ten musí obsahovat stavy měřidel studené vody, teplé užitkové vody a tepla. V předávacím protokolu je vhodné uvést i kontaktní adresu a číslo účtu předávajícího, na kterou mu družstvo zašle závěrečné vyúčtování služeb a případný přeplatek. Protokol se vyhotoví nejméně ve třech stejnopisech opatřených podpisy smluvních stran (nemusí být ověřené). Jeden stejnopis předejte družstvu (stačí vhodit do schránky).
Další postup
Během několika dní po převodu družstevního podílu zašle družstvo nabyvateli (novému členu) dopis, ve kterém jej informuje o zápisu do seznamu členů družstva. Současně družstvo nového člena požádá o údaje pro členskou evidenci a pro účtování služeb. Vyplňte formulář a vhoďte jej do schránky družstva, popřípadě zašlete poštou nebo naskenovaný e-mailem. Přibližně během dvou týdnů Vám bude vystaven předpis nájmu a obdržíte k podpisu nájemní smlouvu.
Veškerou korespondenci družstvo zasílá novému členovi na adresu trvalého pobytu nebo na korespondenční adresu, která je uvedena ve smlouvě o převodu nebo v souhlasném prohlášení. Pokud se má použít jiná adresa (např. pokud se nový člen družstva ihned po převodu stěhuje na adresu družstva), je třeba změnu korespondenční adresy družstvu neprodleně oznámit.
Družstvo zpravidla rozúčtuje veškeré platby ke dni převodu mezi převodce a nabyvatele družstevního podílu a s převodcem vyrovná případné přeplatky nebo nedoplatky přímo. Jelikož však družstvo není oprávněné zasahovat do smlouvy o převodu družstevního podílu, nemá také povinnost shánět převodce, pokud mu například není známá jeho korespondenční adresa po skončení členství v družstvu. Podle zákona o obchodních korporacích přechází převodem na nabyvatele nejen všechna práva a povinnosti spojené s členstvím v družstvu, ale také všechny dluhy vůči družstvu a pohledávky za ním. Pokud se tedy družstvu nepodaří převodce kontaktovat, uplatní případné nedoplatky u nabyvatele – nového člena družstva.
Předpisy
Stanovy, zejména článek 10
Zákon o obchodních korporacích, zejména § 736